将闲置的不动产对外转租，转租过程中涉及什么税？

在平时经营过程中，有的公司租入不动产进行生产经营，将闲置的部分对外转租，转租过程中涉及什么税呢？

依据《财政部国家税务总局关于全方位推开营业税改征增值税试点的公告》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营出租服务增值税征收管理暂行方法的通知》（国家税务总局通知2016年第16号）与《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热门问题回话口径和营改增培训参考材料的函》（税总纳便函〔2016〕71号）的规定，一般纳税人转租其2016年4月30日租入的不动产，可以选择适用浅易计税办法，根据5%的征收率计算缴纳增值税；一般纳税人出租其2016年5月1日后租入的不动产，适用一般计税办法计税，根据9%的税率计算缴纳增值税。

▷▶适用浅易计税办法的，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，应根据5%的征收率向不动产所在地主管国税机关预交税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

▷▶适用一般计税办法的，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应根据3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预交税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

小规模纳税人转租不动产，根据5%的征收率计算缴纳增值税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应根据上述计税办法向不动产所在地主管国税机关预交税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

公司经营范围中没出租不动产，可以开具发票吗？

依据《中华人民共和国发票管理方法》及《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票用宣传辅导有关工作的公告》（税总货便函〔2017〕127号）中《增值税发票开具用指南》规定，销售产品、提供服务与从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊状况下，由付款方向收款方开具发票。纳税人发生应税行为，除国家有明令禁止销售的外，即便超出营业执照上的经营范围，也应当据实开具发票。假如企业常常从事出租不动产的业务，建议增加经营范围。

依据《城市维护建设税法》（主席令第五十一号）与《国务院关于征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号）等有关规定，城建税、教育费附加和地方教育费附加以纳税人依法实质缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。转租不动产预缴和申报缴纳增值税时需要同时缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加。

公司为小规模纳税人或一般纳税人的小型微利企业，在2027年12月31近日可以减半征收城建税、教育费附加和地方教育附加。

依据《印花税法》（主席令第八十九号）的规定，签订房子出租合同需要按租金的千分之一缴纳印花税。房子出租合同中单独列明增值税税款的，按不含税租金缴纳印花税，未单独列明增值税税款的，按含税租金缴纳印花税。

公司为小规模纳税人或一般纳税人的小型微利企业，在2027年12月31近日可以减半征收印花税。

依据《房地产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）的规定，房地产税由产权所有人缴纳。产权是全民所有些，由营运管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房地产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房地产代管人或者用人缴纳。房地产出租的，按不含增值税的租金收入适用12%的税率计算缴纳房地产税。

依据上述规定，房子不是转租的公司，转租的公司不应该缴纳房地产税。但在实务中有部分税务机关针对转租方需要按差额缴纳房地产税，如吉林等。

依据《企业所得税法》及其推行条例的规定，租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的用法权获得的收入。租金收入，根据合同约定的承租人应对租金的日期确认收入的达成。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的公告》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的用法权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规定的承租人应对租金的日期确认收入的达成。其中，假如买卖合同或协议中规定出租期限跨年度，且租金提前一次性支付的，依据《推行条例》第九条规定的收入与成本配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在出租期内，分期均匀计入有关年度收入。

公司租入不动产后再转租，获得租金收入，也需要根据合同约定的承租人应对租金的日期确认企业所得税的收入。假如出租期限跨年度，且租金提前一次性支付的，可以在出租期内，分期均匀计入有关年度收入计算缴纳企业所得税。

更多推荐：

免费资料会计培训财税政策

新《公司法》7月1日推行，存量公司需要减资吗？

会计必知！5种容易见到业务所需证据链