企业在平时生产经营中，时常会涉及经营出租和售后回租等出租业务。在具体的财务和税务处置时，非常可能存在税会差异。基于此，企业需在准确断定出租业务性质的基础上，根据会计准则和税收法律法规的需要作出规范处置。
◆典型案例◆
A公司为增值税一般纳税人，2023年6月30日与承租人B公司签订房子出租合同，租期为2023年7月1日—2026年6月30日，年租金为12万元(不含增值税，下同)，增值税税额为1.08万元。合同约定：3年租金分两次支付，在合同签订日支付50%，剩余50%在合同到期日一次性付清。
◆会计处置◆
在会计处置上，依据《企业会计准则第21号——出租》第四十五条规定，在出租期内每个期间，出租人应当使用直线法或其他系统适当的办法，将经营出租的出租收款额确觉得租金收入。其他系统适当的办法可以更好地反映因用出租资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当使用该办法。即在会计上，对经营出租租金收入根据权责发生制确认收入的达成。
本案例中，A公司可以使用直线法分期确认租金收入。合同约定年租金为12万元，且2023年7月1日为起租日。因此，A公司于2023年应确认租金收入6万元，2024年应确认租金收入12万元，2025年应确认租金收入12万元，2026年应确认租金收入6万元。需要提醒的是，预收租金不论是不是开具发票，均确认增值税纳税义务发生。
◆税务处置◆
在税务处置上，租金收入根据合同约定的承租人应对租金的日期确认收入的达成。也就是说，企业在税务处置时，须根据合同约定的应收取租金时间和金额，确认当期企业所得税收入。
同时，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的公告》(国税函〔2010〕79号)规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的用法权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规定的承租人应对租金的日期确认收入的达成。其中，假如买卖合同或协议中规定出租期限跨年度，且租金提前一次性支付的，依据企业所得税法推行条例第九条规定的收入与成本配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在出租期内，分期均匀计入有关年度收入。据此，企业可以一次性确认收入，也可以选择分期确认收入。
本案例中，A公司分两次收取租金，不符合“租金提前一次性支付”的条件，因此不可以分期均匀确认收入，应按合同约定的应收取租金时间和金额，确认当期企业所得税收入。
◆差异剖析◆
租金的税会差异，主要体目前税法和会计上对收入确认时间规定的不同。本案例中，房子出租期为2023年7月1日至2026年6月30日，涉及收入确认时间为4个年头。第一年，会计确认收入6万元，企业所得税应确认收入18万元，产生税会差异12万元，在企业所得税年度汇算清缴时需要作纳税调增处置;第二年、第三年，会计确认收入12万元，企业所得税确认收入0元，产生税会差异12万元，在企业所得税年度汇算清缴时需要作纳税调减处置;第四年，会计确认收入6万元，企业所得税应确认收入18万元，产生税会差异12万元，在企业所得税年度汇算清缴时需要作纳税调增处置。
企业在跨年度一次性收取租金时，可选择分期确认收入的方法，即维持税务处置与会计处置一致，尽可能降低税会差异。同时，建议纳税人做好税会差异的台账登记，确保整个租金期间整体的税会差异计算正确。
◆典型案例◆
C公司是一家工业生产企业，使用售后回租方法销售M机器设施。2023年1月1日，C公司与D公司同时签订交易合同和出租合同，约定按115万元供应M机器设施，在将来10年内，M机器设施由C公司租回，每年租金10万元。依据买卖的条约和条件，C公司出售M机器设施符合《企业会计准则第14号——收入》中关于销售成立的条件。M机器设施在销售当日的市场价值为100万元，M机器设施账面净值为80万元。
◆会计处置◆
在会计处置上，新会计准则需要第一根据收入准则的规定，评估确定售后租回买卖中的资产出售是不是是销售，再分别予以处置。售后租回买卖中的资产出售不是销售的，承租人应当继续确认被出售资产，同时确认一项与出售收入等额的金融负债;出租人不确认被出售资产，但应确认一项与出售收入等额的金筹资产。
售后租回买卖中的资产出售是销售的，新会计准则将该业务作为资产销售和出租两项买卖进行会计处置。假如销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，则承租人应当将销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处置，将高于市场价格的款项作为从出租人获得额外筹资进行会计处置；同时，承租人根据公允价值调整有关销售利得或损失，出租人按市场价格调整租金收入。
本案中，C公司出售M机器设施符合《企业会计准则第14号——收入》中关于销售成立的条件，应将售后回租业务分别根据资产销售和出租两项买卖进行处置。其中资产销售环节，根据市场价格100万元确认销售，高于公允价值的部分15万元作为额外筹资计入长期应对款，在出租期间根据实质利率计入财务成本，并仅就出售至D企业的权利确认有关利得和损失。假设10年租金的付款额现值为60万元，与出租有关的付款额需要剔除额外筹资部分15万元，即60-15=45(万元)。供应M机器设施全部利得为100-80=20(万元)，其中与M机器设施用权有关利得为20×(45÷100)=9(万元)，与供应M机器设施权利有关的利得为20-9=11(万元)，会计上应确认资产处置损益11万元。
◆税务处置◆
在企业所得税上，依据《国家税务总局关于筹资性售后回租业务中承租方供应资产行为有关税收问题的通知》(国家税务总局通知2010年第13号)规定，筹资性售后回租业务中，承租人供应资产的行为，不确觉得销售收入，对筹资性出租的资产，仍按承租人供应前原账面价值作为计税基础计提折旧。出租期间，承租人支付的是筹资利息的部分，作为企业财务成本在税前扣除。这样来看，筹资性售后回租在企业所得税上实行“一刀切”，一律视同筹资对待，不确觉得销售收入，出租期间根据实质利率计算的未确认筹资成本，计入财务成本予以税前扣除。
◆差异剖析◆
售后租回买卖中的资产出售，根据收入准则评估不是销售的，会计处置与税务处置一致，根据筹资情形对待，没有税会差异。假如企业(卖方兼承租方)根据收入准则的规定，确认售后回租买卖中的资产出售是销售的，会计上需要将售后回租业务分别根据资产销售和出租两项买卖进行处置，而企业所得税上仍作为筹资处置，由此产生了税会差异。
税会差异主要体目前：会计上确认资产处置损益，而企业所得税上不确认；会计确认用权资产所计提的折旧在企业所得税上不确认，企业所得税仍按承租人供应前原账面价值作为计税基础税前扣除;承租人出租期间筹资利息可以在企业所得税税前扣除。
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