之前，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续推行支持居民换购住房有关个人所得税政策的通知》（财政部 税务总局 住房城乡建设部通知2023年第28号，以下简称28号通知），延续居民换购住房个人所得税退还政策，继续支持居民改变住房条件。
什么纳税人能退税？
依据《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事情的通知》（国家税务总局通知2022年第21号，以下简称21号通知）、28号通知，2022年十月1日—2025年12月31日，对供应自有住房并在现住房供应后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其供应现住房已缴纳的个人所得税予以退税。换言之，纳税人适用该退税政策需要同时满足“同一人、同一年、同一城”条件。其中，“同一人”指的是供应自有住房的主体，应为新购住房地产权人或产权人之一。
“同一年”指的是先卖后买且供应、新购住房间隔时间需要在一年以内。这里的“一年以内”指的是12个月内。同时，纳税人供应现住房的时间，以其供应住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与交税时获得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房子买卖合同备案的时间为准，纳税人可以依据房子买卖合同据实填写。
“同一城”指的是供应和重新购买的住房，应在同一城市范围内（直辖市、副省级市、地级市）。举例来讲，杨女性因工作调动，2023年7月，供应了北京的一套住房（产权人为杨女性本人）；2023年9月，在杭州重新购买一套住房，产权人为杨女性与其配偶张先生。因杨女性为新购产权人之一，满足“同一人、同一年”条件，但不满足“同一城”条件，所以没办法享受28号通知打折。假如杨女性与其配偶张先生，新购置的住房同在北京，其他条件相同，则可向征收现住房出售个人所得税的主管税务机关申请退税。
退税金额如何计算？
28号通知第一条明确，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房出售金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房出售金额时，根据新购住房金额占现住房出售金额的比率，退还现住房已缴纳的个人所得税。
具体的计算公式为：
新购住房金额大于或等于现住房出售金额的，退税金额=现住房出售时缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房出售金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房出售金额）×现住房出售时缴纳的个人所得税。
应该注意的是，现住房出售金额和新购住房金额均不含增值税。
比如，2023年12月，李先生供应了一套住房，出售金额为240万元（不含税，下同），缴纳个人所得税4万元。2024年5月，李先生在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定李先生同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，因为新购住房金额大于现住房出售金额，李先生可申请的退税金额，为现住房出售时缴纳的个人所得税4万元。若李先生新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为150÷240×4=2.5（万元）。
到哪儿办理退税？
21号通知第五条明确，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房出售所得个人所得税的主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，并应提供下列资料：纳税人身份证件；现住房的房子买卖合同；新购住房为二手房的，提供房子买卖合同、不动产权证书及其复印件；新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房子买卖合同及其复印件。
为便利纳税人享受税收打折政策，税务部门推出了相应服务举措。一是简化资料报送，提供预填服务。依托纳税人供应现住房和新购住房的完税信息资料，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人办理退税申请需携带的资料，主要用于纳税人核对申请表信息，税务部门只留存新购二手房的不动产权证书复印件或新购新房的房子买卖合同复印件。二是依据系统预填、纳税人填报并确认的有关信息，自动计算应退税款。
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