相较于企业所得税、增值税，房地产税是一个小税种，计算方法简单、税额小，一些企业容易忽略有关税务风险。让大家一块儿看一下。
甲公司拥有一栋自建的办公大楼。因为房子建筑和相应的土地用权可以明确区别，甲公司财务职员在会计上分别确认了固定资产和无形资产，其中房子建筑入账价值为1000万元，土地用权的入账价值为1亿元，宗地容积率大于0.5。甲公司在申报房地产税时，没将土地用权金额并入房地产税计税依据，少缴房地产税约150万元。
依据《财政部 国家税务总局关于房地产税城镇土地用税有关问题的公告》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对根据房地产原值计税的房地产，不论是不是记载在会计账簿固定资产科目中，均应根据房子原价计算缴纳房地产税。房子原价应依据国家有关会计规范规定进行核算。对纳税人未按国家会计规范规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
同时，《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地用税等政策的公告》（财税〔2010〕121号）明确，对根据房地产原值计税的房地产，无论会计上怎么样核算，房地产原值均应包括地价，包含为获得土地用权支付的价款、开发土地发生的本钱成本等。因此，虽然甲公司在会计处置上对自建办公大楼的房子建筑和土地用权进行分别核算，但其应当将土地用权价值并入房地产原值，以此为计税基础缴纳房地产税。最后，甲公司自行更正申报，补缴了房地产税、滞纳金165万元。
提醒，企业假如在会计处置时对房地产的房子建筑和土地用权进行分别核算，房地产税计税原值应包括房子建筑和土地用权的价值，当房子建筑和土地用权账目价值发生增减变动时，企业应当相应调整房地产税从价计征的计税依据。
乙公司是一家高新技术企业。乙公司在北京拥有一处房地产，房地产原值为687289233.39元，房地产总面积为82466.83平米，税法规定的房地产税原值扣除比率为30%。乙公司根据从价计征的方法，申报缴纳2024年上半年房地产税687289233.39×（1－30%）×1.2%×6÷12=2886614.78（元）。值得注意的是，乙公司将它房地产中的135平米出租给另一公司，自2024年2月1日将房子出货给承租方用，但直到2024年6月，双适才补签了合同，合同约定，乙公司将它房地产中的135平米出租给该公司，期限为2024年2月1日至2026年1月31日，月租金为5589元，年租金为67068元。
依据房地产税暂行条例规定，房地产出租的，以房地产租金收入为房地产税的计税依据，税率为12%。乙公司合同签订日期为2024年6月，但实质出租开始时间为2024年2月，应根据租金收入计算缴纳房地产税。因此，乙公司2024年上半年租金收入为5589×5=27945（元），应缴纳房地产税27945×12%=3353.4（元）。其出租部分房地产已按从价计征的房地产税，可申请退税687289233.39×（1-30%）×135÷82466.83×1.2%×5÷12=3937.88（元）。
提醒，房地产同时存在出租和自用的状况下，应分别就出租和自用的部分适用税收政策缴纳房地产税。实务中，部分企业存在签订合同时间与出租期间不同的情形。对此，建议企业在健全内部合同步骤管理的同时，基于合同实质状况规范做好税务处置，以免出现税款计算缴纳错误的状况，引发税务风险。
丙公司是一家房产开发公司，为增值税一般纳税人。丙公司拥有一栋售楼处，房地产原值为2000万元，房地产税原值扣除比率为30%。丙公司将部分房地产出租给其他公司，合同约定，出租期为2022年6月—2023年12月，月租金为5万元（不含增值税），并约定2022年6月—8月为免租期，总租金80万元于2022年9月一次性支付。丙公司觉得，免租期未获得收入，未缴纳2022年6月—8月的房地产税。
财税〔2010〕121号文件明确，对出租房地产，出租双方签订的出租合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人根据房地产原值缴纳房地产税。因此，丙公司应根据房地产原值缴纳房地产税，2022年6月—8月需缴纳的房地产税为2000×（1-30%）÷12×3×1.2%=4.2（万元）；2022年9月—12月需缴纳房地产税为（5×4）×12%=2.4（万元）；2023年须缴纳房地产税（5×12）×12%=7.2（万元）。
提醒，企业出租房地产，约定免租期的，纳税人也应该按有关规定缴纳房地产税。除此之外，实务中，企业还可能面临产权不明确、房子配套设施未记入房地产原值及拥有房子功能的地下建筑未按规定缴纳房地产税等问题，对于这类问题的税务处置，有关税收法律法规有明确规定。建议有关企业加大对房地产税有关政策的学习，不断健全内部管理规范，遇见复杂事情时，可准时咨询主管税务机关，防止涉税风险。
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