第一步 区别业务情形
房子出租 VS 物业管理
第二步 区别处置方法
情形一房子出租收取水电费
处置方法1、实质用量结算水电费
提供房子出租服务的纳税人，按实质用量结算水电费是转售应税货物，根据水、电的适用税率/征收率开具增值税发票。
增值税通常纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，收取水费根据9%计算缴纳增值税，相应获得的水、电费进项税额可以抵扣。
增值税小规模纳税人收取的水电费按3%或1%计算缴纳增值税，相应获得的进项不能抵扣。
处置方法2、水电全包
提供房子出租的纳税人，出租时使用水电全包的方法，即租金中包括水电费的，根据不动产经营出租服务开具增值税发票。
增值税通常纳税人根据9%计算缴纳增值税，如出租方获得房子的时间是在2016年4月30日之前的，则可根据浅易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
增值税小规模纳税人按5%计算缴纳增值税。
情形二物业管理服务收取水电费
处置方法1、实质用量结算水电费
水费：
依据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的通知》（国家税务总局通知2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务同意方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，根据浅易计税办法通常纳税人依3%、小规模纳税人依3%或1%的征收率计算缴纳增值税。相应获得的进项不能抵扣。
电费：
提供物业管理服务的纳税人，按实质用量结算电费是转售应税货物，根据电的适用税率/征收率开具增值税发票。
其中增值税通常纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，相应获得的电费进项税额可以抵扣。
增值税小规模纳税人收取的电费按3%或1%计算缴纳增值税，相应获得的进项不能抵扣。
处置方法2、水电全包
提供物业管理服务的纳税人，服务时使用水电全包的方法，即物业费中包括水电费的，根据物业管理服务开具增值税发票。其中，增值税通常纳税人根据6%计算缴纳增值税，相应获得的进项税额可以抵扣。
增值税小规模纳税人按3%或1%计算缴纳增值税，相应获得的进项税额不能抵扣。
那企业产生的水、电成本，想要在企业所得税税前扣除，应该获得何种凭证？
企业实质发生的与获得收入有关的、适当的支出，包含本钱、成本、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
企业租用(包含企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、互联网等成本，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方法的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。（《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理方法〉的通知》（国家税务总局通知2018年第28号））
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